주택담보대출 받기 전 LTV, DTI, DSR 용어부터 알자

주택담보대출받기 전에 알아야 할 용어 

주택을 구입할 때 대부분의 사람들은 대출을 받아 구입하게 됩니다.  현금부자인 사람들은 대출이 필요 없겠지만, 평범한 직장인, 사회초년생, 소상공인들이라면 본인이 갖고 있는 돈에 대출을 추가해서 집을 구입하는 경우가 많습니다.   

 

2020년도는 특히나 부동산정책발표 등으로 인해서 부동산 시장이 더욱 시끄러웠었죠. 부동산 가격이 한 두 푼 하는 것도 아니고,  수억 원 수십억 원에 달하다 보니 대출을 받을 수 있는 기준이 있기 마련입니다. 

 

주택담보대출을 받기 전에 미리 알아두어야 할 용어가 있는데요, 대출한도에 직결되는 용어이기 때문에 반드시 알아두고, 직접 계산을 해 보거나 온라인 부동산계산기 등을 통해서 계산을 해 보는 것이 중요합니다.  오늘은 LTV, DTI, DSR이라는 용어에 대해 정리를 해 보도록 하겠습니다.  아래에서 살펴보시죠.

 

LTV, DTI, DSR 부동산 계산기

1)LTV (Loan To Value) 주택담보대출 대출 가능 한도율 

LTV는 쉽게 말해서 주택을 담보로 대출을 받을 때 주택가격대비 대출을 받을 수 있는 한도를 말합니다.  규제가 심했을 때에는 LTV를 낮게 적용했었는데요, 40%까지 적용되었던 시기도 있었습니다. 

 

LTV 60%라고 한다면 1억짜리 주택구입시에 60%인 6천,  LTV 70%라고 한다면 7천까지 대출한도가 발생한다는 의미입니다.  주택담보대출을 받고자 한다면 잘 확인해 보시기 바랍니다. 대출 가능한 금액 계산 공식은 아래와 같습니다. 

 

■대출 가능 한도 = (담보 기준가 금액 ×LTV) - 선순위 채권 

선순위 채권이란 선순위 임차보증금이나 최우선변제 소액보증금 등이 있습니다. 

 

 

2)DTI (Debt To Income) 총부채상환비율

DTI는 대출을 받고자 하는 사람의 대출상환능력을 평가하는 기준이 됩니다.  연간 소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비중을 말하는데요. DTI가 높다는 것은 소득에서 대출금 상환에 쓰이는 돈이 많은 것을 뜻합니다.

 

DTI 또한 LTV처럼 규제가 완화될 때와 심할 때 차이가 있습니다.  2018년도에는 新DTI가 도입이 되었고, 기존 주택담보대출 원리금까지도 합산을 하도록 하였습니다. 

 

부동산 시장의 안정을 위해서 규제를 강화할 경우 대출받기가 점점 힘들어지죠.  3억짜리 주택을 구입하려고 할 때 LTV만 본다면 2억 1000만 원까지 대출한도가 나오겠지만 DTI도 함께 보기 때문에 DTI충족 범위 안으로 대출금액을 낮추어야 합니다. 

 

 

 

3)DSR (Debt Service Ratio) 총부채 원리금 상환비율

DSR은 2017년도부터 도입이 되었는데요  좀 더 꼼꼼하게 대출 실행자의 대출금 상환능력을 살펴보는 기준이 됩니다.  대출을 받고자 하는 사람이 실행한 모든 대출에 대한 원리금 상환금액의 합을 연소득으로 나눈 비율입니다.

 

위에 언급한 LTV, DTI 만 보는 것이 아니라 대출자가 기존에 보유하고 있는 타 대출의 원리금 상환금액도 따져보고 평가하기 때문에 좀 더 까다롭습니다.  한도가 더 낮아질 가능성이 크겠죠. 

 

 

주택담보대출을 받기 전에 알아두어야 할 핵심 용어에 대해서 살펴보았습니다.  요즘은 인터넷 검색만으로도 쉽게 계산기를 활용할 수 있으니 직접 계산해보지 않아도 자동계산기로 확인이 가능합니다.   대출받기 전 미리 부동산 계산기를 통해서 계산해 보시기 바랍니다. 

 

4)도움되는 부동산 기본 용어

추가적으로 몇 가지 부동산 기초용어도 함께 살펴보도록 할게요.  알고 있는 분들도 많겠지만 쉬우면서도 헷갈리는 용어일 수 있으니 잠시 살펴보시는 것도 좋을 듯합니다.   임대인이라는 말은 집을 빌려주는 집주인을 뜻하고, 임차인은 돈을 내고 집을 빌려 쓰는 세입자를 뜻합니다. 

 

다가구 주택은 단독주택에 포함이 되고, 다세대주택은 공동주택에 포함이 됩니다.  다가구 주택은 임대인이 1명이고 다세대 주택은 임대인이 여러 명입니다.  두 주택 다 임차인은 여러 명이 됩니다. 다가구 주택은 3층 이하여야 하고, 다세대주택은 4층 이하여야 합니다.  

 

이번에는 전용면적과 공용면적에 대해서 알려드릴게요.  전용면적은 가구 구성원만 사용할 수 있는 거실이나 주방, 화장실 등의 면적을 말하고, 공용면적은 건물 안에 살고 있는 다른 사람들과 공동으로 쓸 수 있는 공간인 엘리베이터, 주차장, 계단, 복도 등의 면적을 말합니다. 

 

따라서 공용면적은 전용면적과 합친 것이기 때문에 실내 주거공간의 면적을 알고자 한다면 전용면적 크기를 반드시 체크해 보셔야 합니다. 

 

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